當前位置:

2019年房地產估價師案例分析模擬試卷及答案

發表時間:2019/6/5 16:56:21 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
關注公眾號

一、問答題

(一)張某看中一處房地產,該房地產位于城市邊緣,緊靠一條新興商業街。雖然是城市邊緣,屬于城市四級地段,但該地區極具發展潛力,商業用地的基準地價為每平方米建筑面積800元。該房地產的建筑物為三層,總建筑面積為700㎡。張某擬購入后將一樓用于開設商鋪,二、三樓用于居住。原業主開出的售價為總價140萬元,張某為摸清該售價的合理性,找估價師估價咨詢。請問估價師接受委托后,在估價前需要了解估價對象的哪些情況?

【史家解析】

要重點了解掌握估價對象權益狀況,,如土地用途、土地使用權性質、房屋所有權狀況、是否設有抵押權、租賃權、地役權等用益物權,是否有共有權。此外,還應對估價對象進行現場查勘,了解其最基本的實物狀況和區位狀況。

【答案】

估價師在估價前需要了解估價對象的情況有:1.土地權屬狀況;2.房屋產權狀況;3.該房地產是否符合規劃要求;4.土地使用基本狀況;5.建筑物基本狀況。

【考點來源】理論教材第三章《房地產價格和價值》。

(二)現有一幢用于出租經營的辦公樓,2016年5月1日通過出讓而獲得的50年的土地使用權,地上建筑物是20年前建造的,有效年齡15年,在2016年4月底通過專家鑒定,剩余經濟壽命為35年。目前,該寫字樓的所有者擬于2017年1月初出售該辦公樓,你作為房地產估價師,可以采用什么估價方法評估其出售價格?請寫出兩種估價技術路線。

【史家解析】

可以采用收益法、成本法估價。

【答案】

理論上可以采用收益法、比較法、成本法或假設開發法估價。估價對象的同類房地產有較多交易的,應選用比較法;估價對象或其同類房地產通常有租金等經濟收入的,應選用收益法。估價對象可假定為獨立的開發建設項目進行重新開發建設的,宜選用成本法。估價對象具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的,應選用假設開發法。經綜合考慮,選用收益法和成本法進行估價。

收益法估價技術路線:首先預測其凈收益,其次,確定收益期限和收益價值。凈收益測算時,要注意分析是否有租約及租約租金的合理性。如租約租金合理,在租約期內用租約租金,租約期外或未出租部分用市場租金。據題意,收益期限是在價值時點的建筑物剩余經濟壽命,應為34.33年;選用合適的收益法公式,計算34.33年的收益價值,然后,再計算建筑物經濟壽命結束后15年的建設用地使用權折現到價值時點的價格,兩者相加即為最終的收益價值。

成本法的估價路線:通過搜集整理與估價對象類似房地產社會正常客觀的開發成本數據,測算其土地成本、建設成本、管理費、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發利潤,加總得到其重新購建成本,然后,再按照建筑物經濟壽命50年計算建筑物折舊(非住宅建筑物經濟壽命早于土地使用期限而結束的,應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊),最后,用重新購建成本減去建筑物折舊得出其出售價格。

【考點來源】理論教材第六章《收益法及其運用》、第七章《成本法及其運用》。

(三)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業用房,委托乙評估機構對該商用房地產進行估價,由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短,乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘,但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況,并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法,搜集了3宗類似房地產。分別測算得到該商業用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡。然后根據最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業用房的有效毛收入,扣除30%的運營費用后,求出年凈收益為2940元/㎡,再選用銀行貸款利率為折現率,測算出了該商業用房的市場價值。請問:上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?

【史家解析】

1.沒有對該商業用房進行實地查勘。

2.不應該征詢委托方的評估期望值,應該獨立、客觀、公正估價。

3.用3宗類似房地產的月租金綜合確定該商業用房的有效毛收入的依據錯誤,不應根據最高最佳利用原則確定,應該取最可能估計值。

4.扣除運營費用的依據未明確,應該采用預測的客觀數值。

5.確定有效毛收入時應考慮是否有押金或租賃保證金利息收入。

6.選用銀行貸款利率作為折現率錯誤,應采用與獲得該商業用房凈收益具有同等風險的投資的報酬率(折現率)。

此題與某年考試真題有相似之處。

【答案】

1.乙評估機構未對估價對象進行實地查勘(2分)。

(或:未對甲公司提供的資料進行核實;2分;未對估價對象拍照;1分)

2.乙評估機構不應向甲上市公司詢問評估期望值(2分)。

3.確定有效毛收入時應考慮適當的房屋空置率(史記:和收租損失率)(2分)。

(或:不應把租金直接作為有效毛收入;2分)

4.不應選用350元/㎡做為估價對象的客觀租金(或應采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)(2分)。

(或:未說明收益年限;2分)

5.不應選用銀行貸款利率作為折現率(2分)。

【考點來源】理論教材第六章《收益法及其運用》和第十章《房地產估價程序》。

二、單項選擇題

(一)某鄉的李某2006年在縣城購置了一處臨街門市房,三大間,建筑面積90平方米。2008年3月李某病故。李某雙親及老伴早逝,膝下只有兩個兒子,李某臨終前委托某房地產估價機構對該門市進行估價,評估結果為120萬元。李某立下遺囑:該門市房由兩個兒子繼承。李某病故后,兄弟倆共同出資砌墻,將門市一分為二。2009年1月,大兒子欲將其門市轉讓給其兄弟,其兄弟也同意購買(假設當地從2008年至2009年房地產市場行情沒有變化且房屋折舊可忽略不計),則:

1.大兒子那一半門市的正常合理價格為( )。

A.60萬元

B.小于60萬元

C.大于60萬元

D.說不清

【答案】B

【試題解析】分割后房地產評估價格之和一般會低于未分割前整體房地產價格。

【考點來源】房地產合并、分割轉讓估價。

2.大兒子那一半門市轉讓給其兄弟,最高可實現價格為( )。

A.60萬元

B.小于60萬元

C.大于60萬元

D.說不清

【答案】A

【試題解析】分割后房地產評估價格之和一般會低于未分割前整體房地產價格。若轉讓給其兄弟,出于親朋好友間交易的考慮及合并后其兄弟可整體經營的好處,則其轉讓價格最高會到60萬元。

【考點來源】房地產合并、分割轉讓估價。

(二)甲、乙是兩塊相鄰矩形空地,規劃用途均為商業。這兩宗地塊地勢平坦,日照、通風、干濕條件相同,水、電、煤氣、通訊等基礎設施完備。乙地塊所有者丙公司和甲地塊所有者丁公司均有將對方地塊買下并將兩地塊合并興建一座購物中心的意愿。丙、丁公司聯合于2017年3月5日委托某房地產估價機構對兩地塊的購買價格進行評估,3月10日估價人員到現場進行實地勘查,并于3月20日出具了估價報告。估價結果是:甲地塊市場價格為2250萬元,乙地塊市場價格為3800萬元,甲乙兩地塊合并后的市場價值為7200萬元。請問:

3.價值時點應定在( )。

A.2017年3月5日

B.2017年3月10日

C.2017年3月20日

D.2017年4月5日

【答案】B

【試題解析】價值時點應在委托后估價作業日期內某一時點,從題意及給出選項來看,現場勘查之日即為價值時點。

【考點來源】房地產合并、分割轉讓估價。

4.丁公司為了購得乙地塊,其最可能購買價為( )萬元。

A.3800萬元

B.3400萬元

C.4950萬元

D.4482萬元

【答案】D

【試題解析】合并增值額=7200-(2250+3800)=1150(萬元),乙地塊增值分配率=(7200-2250)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=59.28%,1150×59.28%=681.74(萬元),則丁公司購買乙地塊最可能購買價為3800+681.74=4482(萬元)。

【考點來源】房地產合并、分割轉讓估價。

5.丙公司為了購得甲地塊,其最可能購買價為( )萬元。

A.2250萬元

B.3400萬元

C.2718萬元

D.4950萬元

【答案】C

【試題解析】合并增值額=7200-(2250+3800)=1150(萬元),甲地塊增值分配率=(7200-3800)÷[(7200-2250)+(7200-3800)]=40.72%,1150×40.72%=468.26(萬元),則丁公司購買乙地塊最可能購買價為2250+468.26=2718(萬元)。

【考點來源】房地產合并、分割轉讓估價。

(三)2009年10月1日,甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000㎡的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款,該綜合樓的市場價值和抵押價值經評估均為12億元。2010年3月1日,甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款,經評估,該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點,2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當地同類房地產抵押貸款成數一般為50%。2011年7月1日,政府因公共利益需要,對該綜合樓作出了征收決定并公告,經評估,該綜合樓在完全產權狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。

6.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為( )億元。

A.10

B.11

C.13

D.15

【答案】B

【試題解析】再次抵押價值=未設定法定優先受償權利下價值-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數=15-2/50%=11(億元)。

【考點來源】理論教材第三章第一節《房地產價格和價值的種類》。

7.2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為( )億元。

A.12

B.14

C.15

D.16

【答案】D

【試題解析】2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為完全產權狀況下的市場價值16億元,不考慮抵押因素的影響。

【考點來源】理論教材第三章第一節《房地產價格和價值的種類》。

8.征收補償時,該綜合樓室內裝飾裝修價值和停產停業損失應( )。

A.委托房地產估價機構評估確定

B.由征收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等確定

C.由征收當事人協商確定,協商不成的,可以委托房地產估價機構評估確定

D.由征收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等,結合市場情況綜合確定

【答案】C

【試題解析】《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第二款規定:“被征收房屋室內裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定”。

【考點來源】《房地產估價規范》房地產征收、征用估價。

9.政府發布的征收決定公告中,一般不包括的內容為( )。

A.征收補償方案

B.行政訴訟權利

C.行政復議權利

D.搬遷期限

【答案】D

【試題解析】《國有土地上房屋征收與補償條例》“第十三條  市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項”。

【考點來源】《國有土地上房屋征收與補償條例》。

(四)有一房地產,土地面積為2500㎡,為7年前通過有償出讓取得,當時地價為700元/㎡,土地使用權剩余年限為43年;現在重新取得該土地使用權年限50年的地價為1200元/㎡,若土地的報酬率為8%,問:

10.該房地產土地部分的現時總價為( )元/㎡。

A.1195.43

B.1218.95

C.1181.34

D.1224.58

【答案】C

【考點來源】理論教材《收益法及其運用》第二節:報酬資本化法的公式。

編輯推薦

注冊房估師考試各章節精華考點及試題

真假?據傳房地產估價師將被取消?

2019年房地產估價師考試時間、考試科目介紹

(責任編輯:)

2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁
最近更新 考試動態 更多>

近期直播

免費章節課

課程推薦

      • 房地產估價師

        [VIP考霸特訓班]

        7大模塊 準題庫高端資料退費服務校方服務

        2980

        了解課程

        11371人正在學習

      • 房地產估價師

        [考霸特訓班]

        6大模塊 準題庫高端資料 校方服務

        2180

        了解課程

        13824人正在學習

      • 房地產估價師

        [考霸通關班]

        5大模塊 準題庫高端資料 校方服務

        1280

        了解課程

        8821人正在學習

      • 房地產估價師

        [考霸精品班]

        4大模塊 準題庫高端資料 校方服務

        580

        了解課程

        8701人正在學習

      吉林快3蓝天计划 白河县| 武义县| 河源市| 垫江县| 东阿县| 苗栗县| 辉南县| 察隅县| 靖西县| 亚东县| 金华市| 吴旗县| 鹤山市| 泰和县| 乳山市| 钟山县| 新兴县| 绥化市| 天峨县| 东乌珠穆沁旗| 集贤县| 监利县| 大埔区| 湖北省| 绥宁县| 连平县| 小金县| 革吉县| 长宁区| 潞城市| 营山县| 永平县| 重庆市| 临漳县| 牟定县| 诸城市| 绿春县| 天门市|